Podvod pri kúpe bytu? Mne sa to nikdy nestane!

Autor: Peter Világi | 2.9.2008 o 6:35 | Karma článku: 11,02 | Prečítané:  11542x

Tomáš Toneiser, produktový špecialista pre hypotéky mBank Pre tých, ktorí ešte nemajú reálne skúsenosti s vybavovaním hypotéky resp. iného úveru zabezpečeného nehnuteľnosťou, ale aj tým, ktorí znova plánujú podstúpiť proces získania takéhoto úveru, je určený tento článok. Snáď to niekomu pomôže ľahšie zvládnuť vybavovanie a ušetrí mu nielen čas a nervy, ale v niektorých prípadoch aj problémy s peniazmi. Pretože napriek mnohým opatreniam sa riziko podvodu, resp. pokusy o podvod pri predaji nehnuteľnosti stále vyskytujú.

Preverte si predávajúceho aj nehnuteľnosť

Skôr ako sa budúci kupujúci pustí do vybavovania úveru na kúpu nehnuteľnosti, mal by si preveriť samotného predávajúceho, ako aj kupovanú nehnuteľnosť. Žiadať od predávajúceho aktuálny list vlastníctva (LV) kupovanej nehnuteľnosti je samozrejmosťou. Odporúčam predložený LV porovnať s údajmi o danej nehnuteľnosti na stránke katastrálneho úradu. Preveriť, či na danej nehnuteľnosti neviazne neakceptovateľná ťarcha, vecné bremeno alebo či na LV nie je plomba, o ktorej sa predávajúci nezmienil. Taktiež v časti hovoriacej o vlastníckych právach by mali figurovať iba predávajúci. Spôsob nadobudnutia nehnuteľnosti tiež môže čo to napovedať o predávajúcom.

Nemenej dôležitým krokom je mať dostatok informácií o vlastníkovi nehnuteľnosti. Predložený občiansky preukaz (OP) predávajúceho by mal byť platný a budúci kupujúci by si mal overiť, či daný OP nie je v databáze odcudzených a stratených dokladov. To isté platí aj v prípade právnickej osoby (výpis z obchodného registra).

Opatrnosť je na mieste

Možno paranoidne vyznie odporúčanie na preverenie predávajúceho v akýchkoľvek voľne dostupných databázach (živnostenský a obchodný register, telefónny zoznam, Sociálna poisťovňa, internetové vyhľadávače), ale tu získané informácie môžu budúcemu kupujúcemu pomôcť v rozhodnutí o ne/kúpení v prípade, ak už má nejaké pochybnosti. Samozrejme v drvivej väčšine prípadov je takáto kontrola v rôznych databázach bez negatívnych výsledkov a proces kúpy sa môže začať.

Kúpna zmluva až po schválení úveru

V prípade, že časť alebo aj celá kúpna cena bude hradená z úveru, nie je najšťastnejším riešením uzatvárať kúpnu zmluvu ešte pred schválením úveru v banke. Odporúčam vyhotoviť návrh kúpnej zmluvy, požiadať o úver a až po jeho schválení uzavrieť kúpnu zmluvu u notára. Kupujúci sa tak môže vyhnúť vyhotoveniu prípadných dodatkov ku kúpnej zmluve, ak banka poskytujúca úver vyžaduje zmeny kúpnej zmluvy. Ešte horšie je to v prípade ak žiadna banka kupujúcemu neschváli úver a on už uhradil časť kúpnej ceny, na vrátenie ktorej podľa kúpnej zmluvy nemá nárok. To sa vzťahuje aj na zmluvne dohodnuté sankcie v prípade odstúpenia od kúpnej zmluvy.

Hotovosť je podozrivá

Ak je časť kúpnej ceny hradená z prostriedkov kupujúceho, samotná platba by mala byť bezhotovostná. V dnešnej dobe vyznieva čudne, keď je v platobných podmienkach uvedené, že časť kúpnej ceny, napr. 1 mil. Sk, bude uhradených v hotovosti pri podpise kúpnej zmluvy. Myslím si, že najvhodnejším spôsobom uhradenia časti kúpnej ceny z vlastných prostriedkov budúceho kupujúceho je úschova u notára, ktorý uvoľní prostriedky predávajúcemu až po splnení zmluvne dohodnutých podmienok. Vhodnou alternatívou je aj vinkulácia peňažných prostriedkov na bankovom účte. Na druhej strane je pravdou, že takáto forma uhradenia kúpnej ceny zvyšuje náklady, no nižšia pravdepodobnosť straty to dostatočne kompenzuje.

Výber banky

Ak je teda preverenie nehnuteľnosti a predávajúceho v poriadku a je vyhotovený návrh kúpnej zmluvy, budúci kupujúci by si mal vybrať banku, v ktorej požiada o úver. Kritérií výberu je viacero. Pre mnohých je asi najdôležitejšia úroková sadzba. Odporúčam neporovnávať úrokovú sadzbu, ale ročnú percentuálnu mieru nákladov (RPMN), ktorá hovorí o celkových nákladoch klienta na úver. Najmä poplatok za vedenie úverového účtu by som zaradil do kategórie poplatkov, ktoré by nemali existovať. Medzi motivačné aspekty výberu banky, by žiadateľ o úver mal zaradiť všetko to, čo mu ušetrí peniaze a aj čas, napr.:

  • banka uhradí náklady na ohodnotenie zakladanej nehnuteľnosti
  • bilančný mechanizmus umožňujúci zníženie výšky zaplatených úrokov
  • predčasné úplné alebo čiastočné splatenie úveru kedykoľvek a bez poplatkov
  • zrozumiteľne stanovená konštrukcia úrokovej sadzby
  • banka uhradí náklady spojené s poplatkami na katastra
  • rýchle schválenie
  • jednoduchá správa úveru cez Internetbanking
  • odbornosť a ochota úverového poradcu

Predčasné splatenie

Mať možnosť predčasne splatiť celý úver alebo jeho časť kedykoľvek, bez poplatkov a bez osobnej návštevy pobočky banky považujem za rovnako dôležité kritérium výberu úverového produktu, ako je aj úroková sadzba. Táto možnosť spolu s bilančným mechanizmom, ktorý umožňuje znížiť výšku zaplatených úrokov je dokonca to, čo by podľa môjho názoru malo byť pre klienta najrozhodujúcejšie. Aj napriek vyššej úrokovej sadzbe, môže vďaka uvedeným výhodám klient ušetriť viac, ako v banke, ktorá mu síce ponúkne nižšiu úrokovú sadzbu, ale spomenuté výhody svojim klientom neposkytuje. Predpokladám, že málokto plánuje splácať úver napr. 30 rokov, preto pre porovnanie uvádzam príklad:

Úver vo výške 1.000.000,- Sk [33.193,92,- €] so splatnosťou 30 rokov pri rôznych sadzbách a pri predpoklade, že klient si dokáže mesačne ušetriť sumu navyše vo výške 5.000,- Sk [165,97,- €] a po 15 mesiacoch sa rozhodne ušetrené prostriedky použiť na predčasné splatenie úveru:
 
 

Banka 1*

Banka 2

Ročná úroková sadzba

5,6% p.a.

5,4 % p.a.

1. mesačná anuitná splátka

5.741 Sk [190,57 €]

5.615 Sk [186,38 €]

15. mesačná anuitná splátka

5.310 Sk [176,26 €]

5.615 Sk [186,38 €]

Bilančný mechanizmus

áno

nie

Predčasné splatenie v %

0 %

4 %

Predčasné splatenie v Sk

0 Sk [0 €]

3.000 Sk [99,58 €]

Vedenie úverového účtu

0 Sk [0 €]

60 Sk [1,99 €]**

Vedenie bežného účtu

0 Sk [0 €]

40 Sk [1,33 €]**

Suma zaplatených splátok

83.096 Sk [2.758,28 €]

87.225 Sk [2.895,34 €]

Ušetrené prostriedky

5.629 Sk [186,85 €]

0 Sk [0 €]

*Banka 1 poskytuje svojim klientom možnosť predčasne splatiť úver bez poplatkov a jej klienti využívajú bilančný mechanizmus
**Optimistickejší odhad, v skutočnosti to býva aj vyššia suma

Už po 15 mesiacoch sa vďaka bilančnému mechanizmu a možnosti splatiť časť úveru kedykoľvek a bez poplatkov dosiahla úspora viac ako 5.600,- Sk [185,89,- €]. Dlhší časový horizont túto úsporu ešte zvýši. Uvedené poukazuje na fakt, že aj napriek vyššej úrokovej sadzbe v Banke 1, klient v konečnom dôsledku zaplatí za úver menej peňazí ako v Banke 2. Teda úroková sadzba by nemala byť tým jediným faktorom pri rozhodovaní, v ktorej banke požiadam o poskytnutie úveru.

Schválenie a poskytnutie

Ak už je jednoznačné rozhodnutie vo výbere bankovej inštitúcie na svete, nastáva proces schvaľovania a poskytnutia úveru, ktorý ma zvyčajne tri fázy:

1. Fáza schvaľovania úveru:

Klient požiada banku o poskytnutie úveru, predloží jej vyžadované dokumenty a banka rozhodne. Medzi dokumenty patrí najmä podpísaná žiadosť o úver, kópia osobných dokladov žiadateľa, vierohodne dokladovanie schopnosti splácať úver a údaje o zakladanej nehnuteľnosti. Myslím si, že najvodnejšia cesta ako získať informácie o kupovanej nehnuteľnosti je vyhotovenie znaleckého posudku. Je to síce nákladnejšie, ale znalecký posudok môže poskytnúť budúcemu vlastníkovi informácie, ktoré by iba samotnou obhliadkou nezískal.

2. Fáza poskytnutia úveru

Po schválení úveru, podpise úverových, záložných alebo aj iných zmlúv a po splnení ďalších podmienok uvedených v úverovej zmluve je klientovi poskytnutý úver. Peňažné prostriedky sú zaslané na zmluvne určené bankové účty.

Medzi najčastejšie podmienky poskytnutia úveru patrí poistenie zakladanej nehnuteľnosti a vinkulácia poistného plnenia v prospech financujúcej banky, potvrdenie začatia procesu zavkladovania záložného práva. Niektoré banky podmieňujú uvoľnenie peňazí už predložením LV so zapísanou ťarchou v jej prospech, čo však odďaľuje poskytnutie finančných prostriedkov.

3. Fáza po poskytnutí úveru

Klient je povinný splniť podmienky banky uvedené v úverovej zmluve, tzv. odkladacie podmienky. Najčastejšou podmienkou zvykne byť predloženie LV so zapísaným vlastníckym právom na meno dlžníka a samozrejme aj záložným právom v prospech financujúcej banky.

Článok bol hrubým náčrtom toho ako postupovať pri kúpe nehnuteľnosti. Keďže z praxe viem, že všetko sa dá urobiť komplikovanejšie, odporúčam potenciálnym kupcom ešte pred začatím procesu, aby si všetko premysleli a poradili sa s ľuďmi, ktorí vedia ako na to. Napríklad s finančným poradcom z nejakej fundovanej poradenskej spoločnosti :-).

Páčil sa Vám tento článok? Pridajte si blogera medzi obľúbených a my Vám pošleme email keď napíše ďalší článok
Pridaj k obľúbeným

Hlavné správy

SVET

Teroristi zaútočili v Barcelone, zahynulo najmenej 13 ľudí (minúta po minúte)

Dodávka vrazila do davu ľudí v centre mesta. K útoku sa prihlásil Islamský štát.

SVET

Ľudia utekali v panike. Ako vyzerá situácia v Barcelone (fotogaléria)

Polícia potvrdila, že išlo o teroristický útok.

KOMENTÁRE

Po kríze pokračujeme

Trauma Dankovi ale prospeje, viac bude počítať vlastné limity a „žetóny“, ktorými disponuje.


Už ste čítali?