reklama

Ďalší spôsob ako na hypotéke ušetriť státisíce

Tomáš Toneiser, produktový špecialista pre hypotéky mBank Predčasné splatenie hypotéky dokáže dlžníkovi ušetriť aj státisíce korún. Je jedným, ale nie jediným spôsobom ako usporiť na celkovej preplatenosti pôžičky. Ďalším je úver s klesajúcou výškou splátky. Nech to banky nazývajú akokoľvek, či už lineárne splácanie alebo pôžička s degresívnou splátkou, ide stále o to isté. Podstatné je, že na tom klient dokáže získať nemalé peniaze. Poďme sa pozrieť ako to vyzerá v praxi. Ale najskôr malé zamyslenie nad kombináciou hypotéky so sporením do podielových fondov...

Písmo: A- | A+
Diskusia  (51)

Problém konzervatívneho investora

Pán Ivan z článku Petra Világiho „Požičiam si milión, vrátim dva. Úžera? Nie. Hypotéka!" je dynamický investor. Kombinuje hypotéku so sporením do akciových podielových fondov, aby úver splatil predčasne. Stotožňujem sa takýmto riešením, ale ako bude reagovať priemerný slovenský investor pri poklese hodnoty podielu v akomkoľvek akciovom fonde napríklad o 15 percent? Bude to vnímať pozitívne ako príležitosť na lacný nákup? Alebo sa zľakne a na kolektívne investovanie zanevrie? Ak je konzervatívny ako väčšina Slovákov, nebude pre neho predĺženie splatnosti úveru kontraproduktívne, keď sa bojí rizikovo investovať?

SkryťVypnúť reklamu
Článok pokračuje pod video reklamou

Našťastie nebude. Vytvárať si finančnú rezervu môže klient aj bez toho, aby sa vystavoval riziku výkyvov na finančných trhoch a zároveň ukladal prostriedky spôsobom, ktorý mu zabezpečí zníženie výšky zaplatených úrokov. Ak sa táto možnosť skombinuje s možnosťou predčasného splatenia bez poplatku, je to aj pre konzervatívnejších klientov skvelá príležitosť ako si zabezpečiť bývanie, ušetriť a zároveň si vytvoriť rezervu na menej priaznivé životné situácie.

Bilančný mechanizmus

Tak ako pre konzervatívnejších, aj pre dynamickejších klientov je zaujímavé požičať si peniaze na dlhšie obdobie. Rozdiel je v tom, akým spôsobom si zabezpečia vytváranie rezervy. Pre skúsenejších investorov sú to fondy, pre menej odvážnych je to tzv. bilančný mechanizmus. Pri ňom znižujú úspory na účte klienta základ, z ktorého sa vyrátavajú úroky pri splácaní úveru. Tým sa úspory klienta úročia vo výške úrokovej sadzby úveru na bývanie. Čo je dôležité, tento „príjem" nie je zdaňovaný. Kombinácia investovania do akciových fondov a šetrenia prostredníctvom bilančného mechanizmu je kompromisné riešenie. Možnosť nadpriemerných výnosov z akciových fondov na jednej strane a bezrizikového šetrenia s vysokou likviditou na strane druhej. To je riešenie pre klientov, ktorí sa nevedia rozhodnúť, ktoré z ponúkaných riešení je pre nich to pravé.

SkryťVypnúť reklamu
reklama

Klesajúca splátka

Ako som spomínal, predčasné splatenie úveru nie je jediným spôsobom ako na preplatenosti hypotéky ušetriť. Pomerne vysoké úspory sa dajú dosiahnuť aj pri hypotéke s klesajúcou mesačnou splátkou.

Pri klasickom anuitnom splácaní sa výška mesačnej úhrady nemení. Rozdielna je len štruktúra splátka. Na začiatku klient spláca predovšetkým úroky a len malú časť dlžnej sumy (istiny). Postupne sa pomer preklápa v prospech dlžnej sumy, ale práve úroky nazbieraná v prvých rokoch sa najviac podieľajú na výške celkovej preplatenosti úveru.

Anuitné splácanie: úver 2 000 000 Sk, úroková sadzba 5,59 %, splatnosť 30 rokov. Výška splátky 11 469 Sk je rovnaká, mení sa jej vnútorná štruktúra:

SkryťVypnúť reklamu
reklama
Obrázok blogu

Pri úvere s klesajúcou splátkou je výška splácanej istiny každý mesiac rovnaká. Dlžná suma sa jednoducho rozpočíta na rovnaké diely: 2 000 000 Sk deleno 360 mesiacov je 5 556 korún mesačne. Do výslednej splátky sa ešte započíta úrok, ktorý sa však každý mesiac znižuje. Prvá splátka úveru je preto najvyššia, posledná najnižšia.

Klesajúce splácanie: úver 2 000 000 Sk, úroková sadzba 5,59 %, splatnosť 30 rokov. Výška splátky každý mesiac klesá:

Obrázok blogu

Asi najväčšou výhodou klesajúcich splátok je nižšia suma celkovo zaplatených úrokov. Teda preplatenosť úveru je nižšia. Nevýhodou sú samozrejme vyššie splátky na začiatku. Túto možnosť splácať úver by mali zvážiť tí, ktorí majú dostatočný príjem a zároveň úver plánujú využiť najmä na investovanie do kúpy nehnuteľnosti (a následného prenájmu). Ak sa rozhodnú po čase nehnuteľnosť predať a úver predčasne splatiť, výhodou je, že zostatok úveru (nesplatená istina) bude nižší ako v prípade anuitných splátok. Dlžná suma sa totiž pri klesajúcom splácaní odbúrava rýchlejšie. Z nášho príkladu na začiatku 10. roku splácania napríklad klient pri anuitnom splácaní stále z 2 miliónov Sk dlží takmer 1,7 milióna, zatiaľ čo pri klesajúcom splácaní len necelých 1,4 milióna. Na začiatku 20. roku je rozdiel v zostatku dlžnej sumy už takmer 400-tisíc korún.

SkryťVypnúť reklamu
reklama
Obrázok blogu

A pozrime sa na to, čo klient reálne zaplatí pri anuitnom splácaní a pri klesajúcom splácaní:

Rovné (anuitné) splácanie

Mesiace1

úrok

istina

spolu3

240

1.326.306,-

2.000.000,-

3.326.306,-

360

2.128.830,-

2.000.000,-

4.128.830,-

Úrok+istina

zostatok istiny

spolu3

240/3602

2.752.553,-

1.052.462,-

3.805.015,-

Klesajúce (degresívne) splácanie

Mesiace1

úrok

istina

spolu3

240

1.122.658,-

2.000.000,-

3.122.658,-

360

1.681.658,-

2.000.000,-

3.681.658,-

Úrok+istina

zostatok istiny

spolu3

240/3602

2.827.106,-

666.667,.

3.493.773,-

1mesiace - splatnosť úveru v mesiacoch
2úver na 360 mesiacov predčasne splatený po 240 mesiacoch
3spolu - celkové náklady klienta na splatenie úveru

Degresívne splácanie je z pohľadu výšky zaplatených úrokov výhodnejšie. Avšak klient musí zvážiť, či je schopný zo začiatku splácať vyššie splátky, keďže prvá najvyššia splátka pri 30 ročnom úvere je 14 872 Sk, čo je v porovnaní s anuitnou splátkou viac o 3 403 Sk. Na druhej strane ho môže nesmierne tešiť myšlienka, že by banke na úrokoch zaplatil menej o viac ako 447 000 Sk.

Klient je však podkutý lišiak a svoje úvahy obrátil smerom k porovnaniu 30 ročného úveru s klesajúcimi splátkami a 30 ročného úveru s rovnými splátkami splateného predčasne po 20 rokoch. A urobil si nasledujúci záver:

Ak by 30 rokov splácal úver klesajúcimi splátkami, náklady na úver by predstavovali sumu 3.681.660,- Sk. Ak by sa rozhodol ísť cestou 30 ročného úveru splateného predčasne po 20 rokoch s tým, že sumu 2.391,- Sk (rozdiel anuitných splátok pri 30 ročnej a 20 ročnej splatnosti úveru) by pravidelne počas 20 rokov investoval pri priemernom výnose 7 % p.a., zarobil by cca 1.070.000,- Sk z čoho 573.840,- Sk by bola suma jeho vkladov a 496.160,- Sk by bol výnos z investovania. V tom prípade by náklady na predčasné splatenie 30 ročného úveru s anuitnými splátkami po 20 rokoch predstavovali sumu 3.326.393,- Sk.

Cieľom týchto úvah je naviesť záujemcov o úver na cestu porovnávania jednotlivých možností splácania úveru, aby ich konečné rozhodnutie bolo čo najlepšie.

Tu nájdete úplný prehľad hypotéky s anuitným splácaním a s klesajúcim splácaním.

Peter Világi

Peter Világi

Bloger 
  • Počet článkov:  35
  •  | 
  • Páči sa:  0x

Senior analytik spoločnosti Fincentrum, a.s. Konateľ správcovskej spoločnosti Qualita správa bytov, s. r. o. Zoznam autorových rubrík:  DôchodkyFinancovanie bývaniaÚčty a balíkySporenieBankové analýzyPoistenie osôbPoistenie autaPoistenie majetkuLízingInvestovanieBlog Financie

Prémioví blogeri

Lucia Šicková

Lucia Šicková

4 články
Milota Sidorová

Milota Sidorová

5 článkov
Iveta Rall

Iveta Rall

86 článkov
Karolína Farská

Karolína Farská

4 články
Post Bellum SK

Post Bellum SK

73 článkov
reklama
reklama
SkryťZatvoriť reklamu