reklama

Požičiam si milión, vrátim dva. Úžera? Nie. Hypotéka!

Aktuálne úrokové sadzby na hypotekárne úvery sa pohybujú od 4,69 do 8,09 percenta ročne, v závislosti od konkrétnej banky a dĺžky fixácie úrokov. Aj keď výška úročenia pôžičiek na bývanie nie je vysoká, bežne pri nich klient zaplatí približne dvakrát viac ako si požičia. Stačí, ak si zvolí 30-ročnú splatnosť úveru. Nie je to však také zlé, ako sa možno na prvý pohľad zdá. Správnymi rozhodnutiami môže človek veľa ušetriť, dokonca sa chrániť aj proti nepriaznivým životným situáciám. Najprv však musí vedieť ako hypotéka v skutočnosti funguje.

Písmo: A- | A+
Diskusia  (171)

Rastom cien proti preplateniu

Pán Ivan si požičal dva milióny korún na 30 rokov pri úrokovej sadzbe 5,50 percenta ročne. Výška jeho splátky je 11 356 Sk mesačne. Ak by zostalo úročenie aj po skončení fixácie rovnaké až do konca splatnosti, z dvoch miliónov by banke vrátil vyše 4,088 milióna korún. Aj keď to vyzerá hrozivo, pán Ivan má na svojej strane silného a krvilačného spojenca. Je ním inflácia. Alebo, hovorme radšej o raste cien nehnuteľností.

Len ťažko sa dá uveriť, že priemerná cena za meter štvorcový bytu na Slovensku bola v roku 2002 iba 18 132 Sk. To je niečo vyše 1,4 milióna za trojizbový byt s rozlohou 80 metrov štvorcových. Ako vyplýva z údajov Národnej banky Slovenska, za necelých šesť rokov vzrástla cena toho istého bytu na 3,7 milióna pri súčasnej priemernej cene 46 846 Sk za meter štvorcový.

SkryťVypnúť reklamu
Článok pokračuje pod video reklamou

Aj keď do budúcna zrejme nebudú ceny nehnuteľností rásť rovnakým tempom, mieru preplatenia dlhodobej hypotéky pána Ivana bude výrazne zmierňovať rast hodnoty jeho bytu. Okrem toho, stále vyššie ceny tovarov a služieb tlačia aj na zvyšovanie miezd. A tak je vysoko pravdepodobné, že stabilná splátka okolo 11-tisíc korún mesačne bude výrazne menšou záťažou pre rodinný rozpočet o 10, 20 či 30 rokov.

Štruktúra splátky sa mení

Inflácia pána Ivana trochu upokojila, ale aj tak sa nevie zmieriť s vidinou splatenia dlhu až pri odchode do dôchodku. A tak sa rozhodol informovať, koľko peňazí by potreboval na splatenie pôžičky po 10 rokoch. Mal pocit, že najhoršie už má za sebou. Veď banke poslal spolu už takmer 1,363 milióna korún. Skoro ho vystrelo, keď mu bankový pracovník povedal, že bude musieť zaplatiť ešte viac ako 1,650 milióna Sk.

SkryťVypnúť reklamu
reklama

Dôvodom stále vysokého dlhu pána Ivana je štruktúra splátky, ktorá sa v priebehu splácania mení. Zo začiatku jej podstatnú časť tvoria úroky. Tie sa počítajú každý mesiac z aktuálnej dlžnej sumy. V prvom mesiaci pán Ivan dlží 2 milióny korún. Z tejto sumy je výška mesačného úroku 9 167 Sk (5,5 % z 2 mil. Sk deleno 12 mesiacov). Zvyšok zo splátky 11 356 Sk tvorí splátka dlžnej sumy (2 189 Sk). V druhom mesiaci klient dlží 1 997 811 Sk (2 mil. Sk mínus splatených 2 189 Sk). Ročný úrok 5,5 % v mesačnej splátke v druhom mesiaci bude tvoriť sumu 9 157 Sk. A z dlhu pána Ivana ubudne 2 199 Sk.

Na konci 10. roku úveru tvorí úrok v 11-tisícovej splátke 7 584 Sk a splátka dlhu stále len 3 772 Sk. Pomer úroku a splátky požičanej sumy sa preklopí v prípade pána Ivana až v 18. roku úveru.

SkryťVypnúť reklamu
reklama

Dlhšiu alebo kratšiu splatnosť?

Pri kratších splatnostiach sa pomer úroku a splátky dlhu preklápa oveľa rýchlejšie, tým klesá aj preplatenie. Predĺžením splatnosti si však klient znižuje mesačnú splátku úveru. Podľa čoho sa teda rozhodnúť? Odpoveď by nám mohlo dať porovnanie 20-ročnej hypotéky s 30-ročnou hypotékou splatenou po 20 rokoch.

Ak by si pán Ivan zobral 20-ročnú hypotéku pri rovnakých parametroch (výška 2 mil. Sk, úrok 5,5 % p. a.), platil by mesačnú splátku 13 758 Sk. Teda o 2 402 Sk mesačne viac ako pri 30-ročnej pôžičke. Celkovo by za dvojmiliónový úver banke zaplatil takmer 3,302 milióna Sk, čo je stále menej ako 4,088 milióna pri 30-ročnej hypotéke. Ale, ak pre neho nie je problém platiť 13 758 Sk mesačne, mal by skúsiť 30-ročnú hypotéku so splátkou 11 356 Sk a rozdiel 2 402 Sk pravidelne investovať do akciových podielových fondov. Vytváral by si finančnú rezervu, z ktorej by mohol po 20 rokoch s veľkou pravdepodobnosťou úver splatiť predčasne.

SkryťVypnúť reklamu
reklama

Za 20 rokov by pri 11-tisícových splátkach banke zaplatil približne 2,725 milióna Sk. Zostatok dlžnej sumy by bol stále 1,046 milióna Sk. Priemerný dlhodobý výnos akciových podielových fondov rozvinutých trhov je okolo 10 percent ročne. Pánovi Ivanovi by však stačilo dosiahnuť v priemere šesť percent ročne, aby dokázal splatiť hypotéku po 20 rokoch a ešte by mal niekoľko desiatok tisíc korún našetrených k dobru. Pritom výška toho, čo za pôžičku zaplatí by bola porovnateľná s 20-ročnou hypotékou splatenou v riadnom termíne. V prípade, že by akciové trhy zarobili, tak ako v minulosti, priemerných 10 percent ročne, klient by po 20 rokoch nielen predčasne splatil hypotéku, ale mal k dobru približne 700-tisíc korún.

 Nie výnos, ale rezerva 

Výnos investície sa dá predpokladať, ale nie garantovať. Podstatné však je, že aj keby trhy dostatočne nezarobili, pán Ivan musí mesačne platiť 11 356 Sk, nie 13 758 Sk. Sporenie je dobrovoľné, takže v prípade väčších výdavkov má finančný vankúš vo výške 2 402 Sk mesačne, ktorý môže kedykoľvek vynechať. Nehovoriac o tom, že už po prvých piatich mesiacoch má klient v sporení dostatok peňazí na to, aby ich vo finančnej tiesni použil na zaplatenie jednej celej mesačnej splátky.

Obdobne by mal pán Ivan uvažovať aj v prípade, že v práci dostane mimoriadne odmeny. Čiastkové splácanie dlžnej sumy je síce fajn, ale banku nebude zaujímať, že pred pol rokom vložil mimoriadne 100-tisíc korún, ak teraz nemá na zaplatenie mesačnej splátky.

Presný rozpis štruktúry splátky Ivanovej hypotéky nájdete tu! (súbor vo formáte .xls)

Peter Világi, produktový manažér Medical & Financial Consulting

Peter Világi

Peter Világi

Bloger 
  • Počet článkov:  35
  •  | 
  • Páči sa:  0x

Senior analytik spoločnosti Fincentrum, a.s. Konateľ správcovskej spoločnosti Qualita správa bytov, s. r. o. Zoznam autorových rubrík:  DôchodkyFinancovanie bývaniaÚčty a balíkySporenieBankové analýzyPoistenie osôbPoistenie autaPoistenie majetkuLízingInvestovanieBlog Financie

Prémioví blogeri

Juraj Karpiš

Juraj Karpiš

1 článok
Karolína Farská

Karolína Farská

4 články
Adam Valček

Adam Valček

14 článkov
Lucia Šicková

Lucia Šicková

4 články
Juraj Hipš

Juraj Hipš

12 článkov
reklama
reklama
SkryťZatvoriť reklamu